Acheter ou vendre en viager nécessite un vocabulaire spécifique : 

Crédirentier : dans la vente en viager, le vendeur est appelé crédirentier. Souvent une personne âgée, le crédirentier vend son bien à un acheteur, contre une rente jusqu’à la fin de ses jours.

Débirentier : la personne qui se porte acquéreur du bien en viager est appelée : le débirentier. Il verse le bouquet et doit payer une rente au vendeur.

Viager libre : la vente en viager libre signifie que le débirentier dispose complètement du bien. Il peut soit l’occuper lui-même, soit le louer. Il s’acquitte alors de tous les travaux, frais d’entretien, charges…

Viager occupé : dans le cadre d’une vente en viager occupé, le crédirentier garde soit l’usufruit, soit le droit d’usage et d’habitation de son bien. Le crédirentier peut donc y habiter, mais également louer le logement et en percevoir les loyers. Le viager occupé représente 95 % des achats en viager. Le montant de la rente sera en revanche moins élevé en cas de viager occupé. 

Rente viagère : même si le montant de la rente est fixé librement par les deux parties, il doit néanmoins correspondre au prix du marché à défaut d’entrainer une nullité de la vente. Les notaires établissent le prix de la rente en fonction de la valeur du bien, l’âge et le sexe du vendeur, si le crédirentier conserve ou non l’usage (il peut occuper le logement) ou la jouissance (il peut louer le bien et en percevoir les loyers) du logement et l’existence ou non d’un bouquet. 

Bouquet : c’est le versement immédiat d’un capital dès l’acquisition d’un bien en viager. Une fois qu’il est versé, il vient en déduction du prix de la vente. 

- Pour l’acheteur :

Le viager est un moyen d'acheter un bien en espérant un prix plus intéressant que celui du marché. 

Cela permet de devenir propriétaire lorsqu'on ne dispose pas d'un apport suffisant mais seulement de revenus permettant un paiement échelonné. En cas de viager libre, cela permet également de se loger en général moins cher qu’en location et en acquérant son lieu d’habitation au final. 

- Pour le vendeur : 

Le vendeur reçoit une partie de la vente en capital fixe, le bouquet, et le reste sous forme de rente à vie, parfait pour un crédirentier sans enfant, recherchant un complément de retrait.

Fiscalement, pour le vendeur toujours, les rentes viagères bénéficient d’un abattement allant de 30 à 70 % selon son âge: 30 % si le vendeur est âgé de plus de 69 ans à la date du contrat de vente jusqu’à 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans.

- La vente en viager pourrait être une réponse au problème des retraites et de la dépendance en permettant aux personnes âgées d'habiter leur domicile grâce au complément de revenus. L'expertise des notaires sur ce dossier a été sollicitée par le gouvernement pour relancer la formule.

- Pour l’acheteur :

Il existe un frein moral que de miser sur le décès du vendeur et on ne peut pas toujours réaliser une bonne affaire financière dans le cas d’un achat en viager.

- Pour le vendeur : 

En cas de surendettement, si le débirentier ne peut plus assurer le paiement, la garantie hypothécaire dont bénéficie le vendeur n'est pas toujours suffisante.

En cas décès du débirentier avant le vendeur, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place. Des héritiers que le vendeur ne connaît pas et qui ne sont peut-être pas solvables.

Comme on ne peut, par principe, déterminer la date de fin du versement de la rente viagère et comme le viager peut durer de très nombreuses années, une clause d’indexation de la rente peut être intégrée au contrat. Le crédirentier bénéficie donc d’une réévaluation de sa rente, le plus souvent indexée sur l’indice des prix à la consommation.

Une autre solution pour le vendeur : le prêt viager hypothécaire

 

Le viager étant souvent envisagé pour compléter ses revenus à la retraite, une autre solution existe pour le vendeur, la loi permet désormais d’obtenir un prêt viager hypothécaire. Le prêt viager hypothécaire a été lancé par plusieurs établissements bancaires en 2006 : il consiste pour le vendeur de se procurer des revenus en hypothéquant sa résidence principale. L'hypothèque du logement permet d'obtenir un crédit versé soit sous forme de rente viagère, soit en capital. C’est au décès de l’emprunteur que le banquier exigera le remboursement du capital et des intérêts. Les héritiers peuvent alors soit choisir de payer la dette et de récupérer le logement, soit de laisser la banque le vendre pour se rembourser. Le montant du prêt sera fonction de l'âge de l'emprunteur et de son sexe.