Acheter à plusieurs : SCI ou indivision ?

Dès lors que l’on achète à deux ou à plusieurs se pose le problème de la répartition de la propriété. Deux philosophies, CSI et indivision, présentent chacune avantages et inconvénients.

L’indivision : simple mais fragile

Chaque acquéreur possède un pourcentage de la propriété, égal ou non à son apport et décidé d’un commun accord. Aucune formalité n’est nécessaire. Chaque participant emprunte de son côté, les charges inhérentes à la propriété sont réparties proportionnellement, et toutes les décisions sont prises en commun, à la majorité des deux-tiers des droits. Une formule pratique quand tout va bien, mais délicate en cas de conflit. La loi prévoyant que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », chacun est cependant libre de sortir de cette situation… même si cela signifie souvent la fin de l’indivision. En cas de divorce ou de succession notamment, l’un des indivisaires peut obtenir du tribunal la vente du bien. Il est possible de mieux protéger les parties en présence en établissant une convention d’indivision.

La Société Civile Immobilière : mieux structurée mais plus lourde

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société, dont le capital, généralement constitué par le bien acquis, est divisé en parts sociales. Chaque associé – personne morale ou physique, sans condition d’âge ou de nationalité – possède un certain nombre de parts, et la SCI est propriétaire de l’immeuble. Le gérant nommé assure seul la gestion courante, et les décisions importantes sont prises en assemblée générale. Lors de la création, les statuts, établis sous seing privé, devant un avocat ou un notaire, doivent faire l’objet d’une attention particulière. Une SCI peut mettre son patrimoine à disposition de ses associés, ou le louer à des tiers. Elle n’a en revanche pas de vocation commerciale : elle n’achète pas pour revendre de façon répétée, ni pour louer en meublé. Il est nécessaire de tenir une comptabilité et les revenus d’une SCI sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu. En cas de conflit, un associé peut, avec l’accord des autres, céder ses parts à un tiers. Les associés bénéficient d’un droit de préemption.

Attention : plus protectrice que l’indivision, la SCI interdit tout recours à un prêt à taux zéro ou à un Plan épargne logement. En revanche, elle constitue une bonne solution pour transmettre en douceur un patrimoine à ses héritiers, la cession de parts étant fiscalement plus intéressante que celle d’un bien en direct.

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